Cuando una vivienda en alquiler se vende y cambia de propietario, surge siempre la duda de qué ocurre con el contrato del inquilino y quién debe responder si se rompe antes de tiempo. La Ley de Alquileres es bastante clara respecto a este tema, y dice que si se incumple la normativa, será el propietario anterior, y no el nuevo comprador, quien deba indemnizar al arrendatario en caso de que el contrato se vea interrumpido antes de los plazos mínimos establecidos. Esto significa que los inquilinos tienen un respaldo legal que protege su derecho a permanecer en la vivienda o, en su defecto, a recibir una compensación económica.
En la práctica, esto supone que los arrendadores no pueden vender un inmueble y dejar al inquilino desprotegido, ya que La Ley de Alquileres contempla la subrogación automática del comprador en el contrato de arrendamiento y establece que, si el contrato supera los plazos mínimos de duración fijados en la ley (cinco años para personas físicas y siete para personas jurídicas), el vendedor deberá indemnizar al inquilino por el tiempo que reste más allá de esos límites.
Qué dice exactamente la Ley de Alquileres sobre estos casos
Tal y como ya te hemos adelantado al inicio, según el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, más conocida como Ley de Alquileres, en los dos puntos de los que se compone, se estipula lo siguiente:
- Artículo 14.I.: “El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.”
- Artículo 14.II.: “Si la duración pactada fuera superior a cinco años, o superior a siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años en caso de persona jurídica, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, reste por cumplir.”
Como podemos ver, según este artículo, cuando una vivienda arrendada se vende, el comprador pasa a ser automáticamente el nuevo arrendador y debe respetar el contrato firmado por el anterior propietario, por lo que el inquilino mantiene su derecho de uso durante los cinco o siete años mínimos que marca la normativa, sin que exista obligación de indemnización en ese periodo.
En cambio, si la duración del contrato tiene una duración superior a esos plazos mínimos (por ejemplo, si el contrato es de 10 años y la vivienda se vende en el año ocho), el tiempo que se reste esa persona también estaría protegida (en este caso, esos dos años adicionales). La Ley de Alquileres establece que el arrendatario tendría derecho a una indemnización equivalente a una mensualidad por cada año que le quedase pendiente, por lo que, si seguimos este ejemplo, se le deberían abonar dos mensualidades.
Tal y como hemos visto, el cálculo de la indemnización es bastante sencillo, aunque hay que tener en cuenta que la Ley de Alquileres también contempla supuestos especiales. Uno de ellos es cuando arrendador e inquilino pactan en el contrato que la venta extinguirá el arrendamiento por lo que, en este caso, una vez cumplidos los cinco o siete años protegidos, el arrendatario no tendrá derecho a compensación alguna.