En nuestro país, la Ley 19/1994, 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, es por la que se rige el mercado de los alquileres y en la misma quedan reflejados los derechos y los límites que existen y que deben respetar tanto los propietarios como los inquilinos de dicha vivienda. Una de las más comunes a la que se enfrentan los inquilinos surge cuando su casa cambia de propietario mientras hay un contrato de alquiler en vigor. La respuesta a esta situación está en el artículo 14, en el que se establece que los derechos se deben respetar cuando se produce un cambio de propietario y cuáles son las indemnizaciones que se deben recibir en caso de incumplimiento
La duración del contrato de alquiler tiene que ser respetada
El artículo 14 explica que “el adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato”. Esto quiere decir que el nuevo propietario de la vivienda está obligado a mantener las condiciones del contrato que ha firmado el inquilino siempre y cuando se encuentre dentro de los cinco primeros años del contrato, siete en el caso de que el propietario sea una persona jurídica.
La situación será diferente para aquellos contratos cuya duración pactada entre las dos partes sea superior a los cinco años, o siete si el arrendador es una empresa. En este escenario el nuevo propietario de la vivienda tiene que respetar el contrato hasta que acabe dicho plazo. Si decide finalizarlo, el inquilino puede exigir al propietario una indemnización económica equivalente a una mensualidad de la renta por cada año de contrato que quede por cumplir por encima del quinto año obligatorio.
Lo más destacado de este proceso es que no es el propietario actual el que debe asumir la cantidad de la indemnización, la responsabilidad recae sobre el anterior y es una cifra que equivale a una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que excedía el plazo de cinco años. Por tanto, si el contrato firmado contemplaba siete años, el antiguo propietario de la vivienda deberá abonar dos mensualidades al inquilino.
Como siempre, hay una excepción
También en el artículo 14 encontramos la que es la única excepción en la que una vivienda pueda cambiar de dueño y que el inquilino se tenga que marchar antes del plazo firmado sin que exista derecho a indemnización, siempre y cuando se respete el mínimo legal de cinco años.
Si propietario inicial e inquilino añaden un cláusula que contempla que en caso de enajenación de la vivienda se extingue el arrendamiento sin derecho a indemnización, el nuevo propietario sólo tendrá que respetar el periodo de alquiler “durante le tiempo que reste para el trascurso del plazo de cinco años”. Después, el inquilino deberá abandonar el inmueble sin recibir indemnización parte de ninguno de los propietarios.
La forma de solicitar la indemnización
El proceso para poder reclamar una indemnización por extinción anticipada del contrato después de un cambio de propietario debe realizarse de la siguiente manera:
- Hay que recopilar toda la información necesaria: contrato de arrendamiento y comunicaciones con el nuevo propietario.
- Calcular el importe: una mensualidad de la renta por cada año que falte hasta que se cumpla el contrato.
- Contactar con el anterior propietario, pues será él quien tenga que realizar el abono.
- Enviar una reclamación por burofax en la que queden reflejados todos los datos.
- Conservar todos los justificantes de envío y de entrega.
- Consultar con un abogado si no se alcanza ningún acuerdo.
- Presentar una demanda si no se recibe la cantidad a la que se tiene derecho.
- Aportar todas las pruebas al juez.