El inversor catalán Marc Dove es uno de los pocos que ha podido demostrar que, en ciertas ocasiones, no hace falta heredar o ser un multimillonario para poder dedicarse al lucrativo negocio del alquiler, ya que a día de hoy y con tan solo 35 años, ya cuenta y gestiona 17 propiedades por toda España. Según cuenta, su secreto es combinar la prudencia financiera y la creatividad, es decir, que se ha aprovechado de la revalorización de los inmuebles para generar liquidez y reinvertir sin tener que vender, una técnica conocida como “reciclaje de capital”.
Desde su primer piso en 2013, adquirido durante la crisis inmobiliaria, Bove aplicó una regla que es muy sencilla pero tremendamente eficaz, y es que el alquiler debía cubrir la cuota hipotecaria y generar beneficio mensual, lo cual le pudo permitir mantener flujo positivo y reinvertir en nuevas propiedades. Con esta mentalidad, cambió toda su perspectiva, ya que tal y como te hemos dicho, pasó de ser un simple propietario a pensar como un empresario que maximiza su cartera de alquiler.
Cómo convertir un piso en oportunidad de negocio
El primer inmueble de Marc se encontraba en una zona con precios bajos y alto potencial de revalorización, por lo que con una reforma sencilla y controlando los gastos, logró ponerlo en el mercado del alquiler de inmediato. La clave estaba en que la renta cubría la hipoteca y, además, aportaba un margen de beneficio, de tal modo que se pudo comprar tres pisos más en pocos años, todos financiados con hipoteca, creando de esta forma una base sólida para expandirse.
Pero lo que de verdad lanzó toda esta estrategia es cuando llegó la extracción de liquidez de las propiedades ya revalorizadas, tras lo cual Marc solicito al banco que se le ampliase la hipoteca que tenía en su primer piso, gracias a lo cual pudo liberar 50.000 euros que empleó en comprar nuevos inmuebles. Este sistema no lo ha inventado este catalán, sino que es algo que se conoce como “equity release”, la cual permite reinvertir en alquiler sin que se tenga que vender o perder la titularidad de los activos. Según palabras de Bove “es como si el mercado te financiara tu crecimiento”, siempre y cuando el flujo de caja sea positivo y conservador.
Profesionalización y gestión eficiente del alquiler
Hoy, la cartera de 17 pisos de Marc está destinada en su mayoría al alquiler tradicional, evitando la volatilidad del turismo; y para manejar su negocio, ha profesionalizado la gestión, ya que utiliza software de control de rentas, ha automatizado los cobros y coordina a colaboradores locales para el mantenimiento y la atención al inquilino. Su filosofía es clara: “No hay que pensar como casero, sino como empresario”.
Una de las advertencias que lanza Marc es que es muy importante analizar correctamente cada operación antes de comprar, de tal forma que cada piso genere una renta positiva, lo cual justificaría al final la inversión que estamos haciendo. Además, hay que evitar la especulación rápida y centrarnos en un retorno estable con alquileres a largo plazo, estrategias con las que ha logrado una rentabilidad superior al promedio del mercado y mantiene un crecimiento ordenado de su patrimonio.
La formación y el conocimiento han sido esenciales para su éxito, ya que entender de hipotecas, impuestos, seguros y, sobre todo, acerca del flujo de caja, ha sido clave para transformar su primer piso en un negocio sólido de alquiler. Como él mismo asegura, “yo no tenía dinero cuando empecé, pero tenía información. Eso me permitió tomar decisiones correctas y construir un patrimonio que hoy me da libertad financiera”.