Es posible que, al vivir en una comunidad de vecinos, te surjan ciertas dudas sobre las obras que puedes llevar a cabo en tu casa o fuera de ella, o si hay algún gasto de estas que puedas hacer que sea considerado como una derrama y que, por lo tanto, deba repartirse entre las diferentes vivienda que hay en el edificio. Y lo cierto es que, según lo que se establece en la Ley de Propiedad Horizontal, concretamente su artículo 10, hay ciertas reformas que son consideradas de carácter obligatorio y que deberán ser pagadas por toda la comunidad, aunque no hayan sido previamente aprobadas en Junta.
Dentro de estas se encuentran las obras que afectan a la seguridad, a la habitabilidad o a la accesibilidad del propio inmueble, las cuales van a tener que ser abonadas por la comunidad, tal y como hemos dicho, o como mínimo no puede negarse a que se realicen. Es el caso de instalar rampas o ascensores por motivos de accesibilidad, o en el caso de que se necesiten reparar la estructura del edificio porque no se encuentre en buenas condiciones y suponga un peligro para la seguridad (por ejemplo, si la fachada se desprende o si hay que cambiar una bajante con filtraciones).
Las obras que la comunidad no puede negarse a pagar
El artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal especifica cinco grandes grupos de obras que son de ejecución obligatoria y no requieren acuerdo previo de la comunidad, entre ellas se encuentran:
- Obras de mantenimiento, conservación y seguridad del inmueble, así como las necesarias para garantizar su habitabilidad o accesibilidad.
- Obras destinadas a la accesibilidad universal, como la instalación de rampas, ascensores o plataformas elevadoras, especialmente cuando en el edificio residen personas con discapacidad o mayores de 70 años.
- Ocupación temporal de elementos comunes (portales, patios o cuartos de instalaciones) mientras duran esas obras.
- Obras derivadas de actuaciones de rehabilitación, regeneración o renovación urbana.
- Modificaciones de estructura o de elementos comunes impuestas por motivos de seguridad o rehabilitación.
En todos estos casos, la comunidad de propietarios no puede oponerse ni retrasar la ejecución; además de que el coste de las obras se repartirá entre todos los vecinos según su coeficiente de participación, mediante la correspondiente derrama. La Junta solo puede decidir cómo y cuándo se abona, pero no si se hace o no.
Cuándo la comunidad no puede oponerse a las obras
Hay otras situaciones en las que, aunque la obra no sea de interés general, la comunidad tampoco puede impedir que la realices, como es el caso de las obras para mejorar la accesibilidad o eliminar barreras arquitectónicas, siempre que su coste anual no supere las doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Si excede ese límite, seguirá siendo posible llevarlas a cabo si la persona que las promueve asume la diferencia.
También se consideran justificadas las obras que implican la ocupación temporal de zonas comunes durante su ejecución, como es el caso de colocar andamios en el patio de luces, usar un trastero comunitario para materiales o habilitar un espacio para maquinaria, es decir, que la comunidad no puede negarse mientras se respete el principio de proporcionalidad y se limite el uso al tiempo estrictamente necesario.
En cambio, si las obras tienen un carácter meramente estético o son una mejora voluntaria (por ejemplo, cambiar el portal por motivos de diseño o instalar paneles decorativos), sí necesitarán la aprobación de la Junta de propietarios y en estos supuestos la derrama no será obligatoria para todos los vecinos, salvo que se haya acordado expresamente.
La importancia de comunicar las obras y gestionar la derrama
Antes de comenzar cualquier intervención, conviene comunicar por escrito a la administración de la finca el alcance de las obras, el presupuesto y los plazos de ejecución, de tal forma que la comunidad podrá planificar la derrama y asegurarse de que todos los vecinos están informados. Además, en las obras de accesibilidad que se acercan al límite de coste permitido, es recomendable estudiar la posibilidad de financiar el exceso o buscar subvenciones autonómicas y municipales.