Un nuevo fenómeno, ilegal a todas luces, está creciendo en diferentes ciudades de nuestro país, en aquellas con más turismo. Es la aparición de los inquilinos piratas, que subarriendan viviendas sin licencia y esto acaba, cuando son descubiertos, en la apertura de expedientes y sanciones que recaen sobre el propietario de la vivienda. Es una actividad que cada vez se está dando más y que repercuten de forma negativas en los dueños, pues en algunos casos se superan las multas de 60.000 euros y una odisea judicial en otros.
¿Qué es lo que ve la Administración?
Cuando el Ayuntamiento detecta un piso turístico ilegal, el primer señalado es el titular registral. Desde la Administración solo se ve el Registro de la Propiedad, no el contrato privado. Por eso el procedimiento arranca con el dueño, aunque los juristas recuerdan que la responsabilidad real corresponde a quien comete la infracción.
En la práctica, el expediente sancionador suele archivarse si el propietario aprueba que la vivienda estaba arrendada y desconocía la actividad.
El doble expediente y la restauración de la legalidad urbanística
Además del expediente sancionador se abre el de restauración de la legalidad urbanística, que no se cierra hasta que se acredita que la actividad cesó. La consecuencia es que el dueño debe iniciar un procedimiento de resolución de contrato para desalojar al arrendatario infractor. Mientras que esto sucede hay inspecciones periódicas y avisos de multas coercitivas si persiste la actividad.
Las dificultades de echar al inquilino
La forma de resolver el contrato por uso turístico no autorizado es el procedimiento ordinario y es lenta, sobre todo si el arrendatario continúa pagando la renta: puede alargar recursos y estirar el pleito hasta tres año (uno en primera instancia y dos en segunda). De acuerdo a los profesionales esto puede costar unos 3.000 euros entre la vía administrativa y la civil. Si entra la penal, sube.
La Ley Orgánica 1/2025 también impone tratar soluciones alternativas de controversias, añadiendo trámites previos que retrasan la salida del inquilino.
El protocolo para frenar el alquiler turístico ilegal con pruebas válidas
Ante la sospecha, lo que le conviene al propietario es actuar de la forma más rápida posible, pero siguiendo un método. No se trata de improvisar y sí blindar la prueba y colaborar con la administración para identificar al verdadero responsable. Se deben seguir los siguientes pasos:
- Dejar constancia inmediata al inquilino de la oposición expresa de la actividad.
- Recopilar pruebas válidas: capturas certificadas, testimonios ratificados o detective.
- Rastrear anuncios en plataformas y redes, aunque ni siempre muestran la dirección.
- Colaborar con el Ayuntamiento y apoyarse en su expediente e informes.
- Preparar la demanda de resolución del contrato por incumplimiento del uso pactado.
El riesgo de mafias organizadas en diferentes puntos de España
No se dan casos aislados. Así, por ejemplo, en Barcelona se acumulan miles de sanciones y órdenes de cese desde 2016, con sanciones económicas que van desde los 3.000 euros a los 600.000 euros. En 2024 se anunció que los 10.000 pisos turísticos de la Ciudad Condal desaparecerían en 2028 al no renovarse licencias.
Los expertos en temas inmobiliarios coinciden en que, aunque la incidencia total no es muy elevada, los propietarios deben reaccionar antes este fenómeno con asesoramiento profesional y contratos que estén bien redactados. El patrón que se ha dado en Barcelona, la más castigada hasta la fecha, se está repitiendo en otras ciudades de la geografía nacional como Madrid, Málaga, Valencia o Sevilla, puntos en los que el alquiler vacacional ha crecido de una forma extraordinaria.