Es habitual sufrir un problema en casa, por ejemplo goteras. Cuando esto ocurre, la duda que surge es saber quién la paga. Y la noticia es buena, pues el Boletín Oficial del Estado (BOE) confirma que se puede reclamar a la comunidad de vecinos los gastos derivados del arreglo. La base está en la Ley de Propiedad Horizontal, publicada como Ley 49/1960, de 21 de julio. Puede haber alguna que otra excepción, pero es muy concreta y a su vez poco frecuente.
No hay necesidad de acuerdo previo en la Junta de propietarios
Los gastos ocasionados por el problema de goteras deben ser reclamados a la comunidad de vecinos. Es decir, es la comunidad la que tiene la obligación de mantener la habitabilidad del edificio. Así lo establece la norma, sin que tenga que existir ni siquiera un acuerdo previo de la Junta de propietarios. No es necesario montar una asamblea, que en muchas ocasiones se hace eterna, para tener claro quién debe pagar. La ley ya lo deja claro y señala a la comunidad.
El artículo 10 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, lo deja claro a exigir “los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes”. Además, en ese mismo apartado, se incluyen “las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación”.
Aunque pueda parecer que si la gotera nace en un garaje o en una terraza que tiene uso privado, debe pagar el propietario, nada de eso. Como asegura Alex Nasu, administrador de fincas, “en estos casos los gastos también deben correr a cuenta de la comunidad”. Nasu considera que “hay que distinguir entre lo que es el uso privativo de una terraza y a quién pertenece la titularidad de los elementos que la conforman, es decir, a quién le pertenecen los elementos que forman la terraza”. Para que se entienda mejor, pone un ejemplo: “Cuando las filtraciones se producen por el deterioro de elementos estructurales, como pueden ser la impermeabilización que hay debajo del solado o el forjado, estamos ante elementos comunes por naturaleza y la reparación es responsabilidad de la comunidad, independientemente de que el acceso sea exclusivo de un propietario”.
¿Quién asume los gastos? Las situaciones
Para tener una idea de cada situación, estos son los escenarios descritos y la regla general que se aplica de acuerdo a la Ley de Propiedad Horizontal y las aclaraciones mencionadas.
- Hay goteras en el edificio (regla general de conservación y habitabilidad): la comunidad se hace responsable del pago.
- Las goteras se dan en el garaje: la comunidad es la responsable del pago.
- Las goteras se dan en una terraza de uso privado: también es responsabilidad de la comunidad.
- Filtraciones por impermeabilización bajo el solado o por el forjado: paga la comunidad de vecinos.
- Excepción prevista en estatutos para una terraza privativa: paga el propietario.
Un gasto menos que se puede tener y de los que en ocasiones, más allá de las molestias en el día a día, supone un desembolso económico considerable. Así, ahora los propietarios están más protegidos ante estas situaciones. Lo importante es conocer la normativa por si llega el momento de este problema. La ley está del lado del propietario, salvo que haya excepciones reconocidas en las normas propias de la comunidad.